BLOG | 10.04.2020

Zarząd rzeczą wspólną

Bardzo skomplikowaną kwestią jest zarząd rzeczą wspólną. Co do zasady, z najprostszym schematem prawa własności mamy do czynienia, kiedy własność określonej rzeczy przysługuje jednej osobie fizycznej bądź też prawnej. Sytuacja znacznie się komplikuje, kiedy własność rzeczy należy do kilku osób. Wówczas mówimy o tzw. podzielności prawa własności, której podstawową formą jest własność należąca niepodzielnie do kilku osób, czyli współwłasność. Głównym problemem jest wtedy pogodzenie niejednokrotnie sprzecznych interesów kilku osób. Zarząd rzeczą wspólną to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa majątkowego, dotyczące zarówno toku normalnej eksploatacji danego przedmiotu (np. sprzedaż płodów), jak i sytuacji nietypowych (np. sprzedaż wspólnej rzeczy).

 

Ustawa przewiduje trzy sposoby wykonywania zarządu: ustawowy, umowny i sądowy. Zarząd ustawowy jest zazwyczaj stosowany w najbardziej typowych sytuacjach zarządu wspólną rzeczą. Według tego modelu, współwłaściciele są zobowiązani do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zarząd obejmuje czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Ustawodawca w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu przyjął, że do ich dokonania potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku braku zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Współwłaściciel może wystąpić do sądu tylko w konkretnym przypadku, a więc w celu uzyskania zezwolenia na dokonanie ściśle określonej czynności, a nie upoważnienia o charakterze ogólnym. W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, do ich dokonania potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Współwłaściciele mogą jednak zawrzeć porozumienie co do sposobu zarządu rzeczą wspólną. Mówimy wówczas o zarządzie umownym. Rozwiązanie takie jest optymalne i korzystne, w sytuacji kiedy między współwłaścicielami brak jest konfliktów. Umowa może być zawarta w dowolnej formie, a ustawodawca pozostawił w tym względzie całkowitą dowolność. Jak już wcześniej wspomniano wyróżniamy również zarząd sądowy. Polega on albo na pomocy doraźnej przy podejmowaniu poszczególnych, pojedynczych czynności zarządu oraz ingerencji rozstrzygającej generalnie, na przyszłość – we wszelkich sprawach – o sposobie sprawowania zarządu.