BLOG | 21.05.2020

Zasiedzenie nieruchomości

Jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. W skutek posiadania nieruchomości przez określony prawem czas, posiadacz nabywa, a właściciel traci, prawo własności nieruchomości bez żadnej rekompensaty finansowej. By taka sytuacja mogła jednak nastąpić, konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek.

 

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał je w złej wierze. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego, czyli władający nieruchomością musi z nią postępować jak właściciel. Mają o tym więc świadczyć okoliczności faktyczne, z których można wnioskować iż posiadacz ma wolę wykonywania prawa własności i je wykonuje. W praktyce chodzi tu o takie okoliczności, jak w szczególności płacenie podatku od nieruchomości i uiszczanie wszelkich innych opłat eksploatacyjnych z nią związanych, uprawianie nieruchomości rolnej, fakt zameldowania i zamieszkiwania w niej, itp.

 

Do zasiedzenia nie wystarcza jednak samo władanie nieruchomością. Do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie oprócz samoistnego posiadania konieczny jest upływ określonego w ustawie czasu posiadania. W obecnym stanie prawnym czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat dla posiadacza, który uzyskał posiadanie w dobrej wierze i 30 lat dla posiadacza, który uzyskał posiadanie w złej wierze. Tak więc kryterium dobrej i złej wiary posiadacza decyduje o tym, po upływie jakiego czasu posiadania możliwe będzie stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Dobrą i złą wiarę można najogólniej zdefiniować jako subiektywną świadomość osoby fizycznej dotyczącą istnienia, bądź nieistnienia konkretnego prawa lub uprawnienia. Innymi słowy, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie, a więc jeżeli później dowiedział się on o tym, iż tytuł prawny do nieruchomości mu nie przysługuje, i tak będziemy mieli do czynienia z krótszym okresem zasiedzenia.

 

Od niedawna przepisy prawa przewidują dodatkowy warunek w przypadku zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu nieruchomości rolnej. Taką nieruchomość może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny i tylko wtedy, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.