Zasiedzenie nieruchomości – czym jest?

Zasiedzenie nieruchomości ma miejsce, gdy dana osoba włada nią nieprzerwanie przez określony czas. Wtedy może stać się właścicielem, nawet jeśli objęła posiadanie pozostając w złej wierze. Sprawdź, na czym dokładnie polega zasiedzenie nieruchomości, w jaki sposób je potwierdzić lub zanegować.

 

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to pojęcie oznaczające nabycie nieruchomości na własność przez osobę, która włada nią nieprzerwanie przez określony czas. Osoba ta musi być posiadaczem samoistnym, czyli postępować tak, jakby była właścicielem nieruchomości. Nie może więc być posiadaczem zależnym, czyli np. najemcą lub dzierżawcą.

 

Nieruchomość poprzez zasiedzenie może nabyć osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną. Nabycie prawa własności do nieruchomości przysługuje zarówno podmiotowi, który uzyskał ją w dobrej lub złej wierze. Ta różnica związana jest jednak z okresem, jaki musi minąć, aby móc stwierdzić nabycie nieruchomości na własność.

 

Zasiedzenie nieruchomości – ile lat musi upłynąć?

Odpowiedź na pytanie o to, kiedy zasiedzenie jest możliwe, zależy przede wszystkim od tego, czy posiadacz nieruchomości działał w dobrej, czy złej wierze. Jeśli dana osoba lub jednostka organizacyjna uzyskała nieruchomość w dobrej wierze, po okresie 20 lat staje się właścicielem nieruchomości. Zasiedzenie w dobrej wierze dotyczy sytuacji, w której osoba posiadająca działkę, czy budynek nie wiedziała, że nie jest jej właścicielem. Ta niewiedza musi być jednak usprawiedliwiona okolicznościami.

 

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku osoby, która weszła w posiadanie nieruchomości w złej wierze. Oznacza to, że miała świadomość jej bezprawnego władania i użytkowała ją, tak jakby była właścicielem. Nawet osoba działająca w złej wierze może stać się faktycznym właścicielem, ale dopiero po upływie 30 lat od momentu wejścia  w posiadanie nieruchomości.

 

Zasiedzenie – jakich nieruchomości dotyczy?

Zasiedzenie jest możliwe tylko w odniesieniu do nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności w świetle prawa. Najczęściej mamy do czynienia z zasiedzeniem gruntu, czy lokalu mieszkalnego. Zasiedzenie może także dotyczyć gruntu wraz z budynkiem, w przypadku użytkowania wieczystego.

 

Możliwe jest także zasiedzenie gruntu rolnego. Jego właścicielem może stać się jednak tylko rolnik indywidualny. To osoba prowadząca osobiście gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat i zamieszkująca przez ten czas w gminie, w której znajduje się nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa. Rolnik musi też być samoistnym posiadaczem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, który ma podlegać zasiedzeniu. Kolejnym warunkiem zasiedzenia gruntu rolnego jest wielkość nieruchomości – nie może ona przekroczyć 300 ha użytków rolnych. 

 

Jak potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości następuje samoistnie po określonym upływie czasu (20 lub 30 lat). W praktyce jednak warto uzyskać sądowe potwierdzenie zasiedzenia, które umożliwia dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu rejonowego o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. 

 

Wniosek taki musi być odpowiednio uzasadniony, dlatego należy powołać się na wszelkie okoliczności, świadczące o faktycznym zasiedzeniu. Warto dostarczyć dokumenty, poświadczające koszty, jakie poniósł posiadacz samoistny w związku z użytkowaniem nieruchomości (np. opłaty za rachunki, czy wykonane prace renowacyjne). W trakcie postępowania sądowego mogą być też potrzebne zeznania świadków, którzy będą mogli potwierdzić, że dana osoba rzeczywiście władała nieruchomością przez określony czas.

 

Jak podważyć zasiedzenie?

Zasiedzenia nieruchomości nie może dokonać posiadacz zależny, a więc osoba, która wynajmuje lub dzierżawi nieruchomość na bazie umowy z prawnym właścicielem (figurującym w księdze wieczystej). Zasiedzenie można ponadto podważyć udowadniając, że posiadacz nie władał nieruchomością w sposób nieprzerwany przez 20 lub 30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary). Bieg zasiedzenia przerywa każde postępowanie przed sądem lub innym uprawnionym organem, związane z roszczeniami w odniesieniu do nieruchomości (np. pozew o wydanie nieruchomości).

 

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia warto wziąć również pod uwagę możliwość wysunięcia roszczeń przez spadkobierców poprzedniego właściciela nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku sprawy o zasiedzenie domu rodziców. Jeśli jednej osobie spośród rodzeństwa uda się wykazać, że nieruchomość przeszła na jej własność przez zasiedzenie, nie ma konieczności spłacania pozostałych spadkobierców. Należy jednak udowodnić, że osoba ta jest jedyną, która włada nieruchomością jak właściciel przez wymagany czas.

 

Potrzebujesz pomocy z zakresu prawa nieruchomości? Odezwij się do nas – https://adwokat-stypula.pl/kancelaria-oborniki, a wesprzemy Cię w Twojej sprawie!

A może potrzebujesz informacji odnośnie samowoli budowlanej?